最高院法官：抵押登记必须具体、特定、明确

来源 | 法盏 作者 | 杨永清 最高院法官

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导读：本案社会意义巨大。为从制度上预防普通公民因购房、出借人因房屋抵押可能发生的纠纷，文书中提醒市场各方主体应当做哪些事，以尽可能减少纠纷。现将这篇有温度的文章推荐给大家。

裁判要旨

1.在不动产抵押登记簿登记的房屋要产生其上设立抵押权的效果，其登记必须具体、特定、明确。

2.对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。如果只是笼统地登记多少平方米的房屋被抵押，以至于社会上通常的第三人都认为案涉房屋不在登记的抵押房屋之内，则不能产生案涉房屋上已设立抵押权的效果。

3.鉴于我国不少地方的抵押登记簿还不能查阅的实际，文书特别强调，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，还必须能够被查阅即公示。这一点往往被忽视，审判实践中绝大多数人想当然地认为抵押登记簿肯定能够查阅。文书在论理时多处提到，在当事人能够查阅抵押登记簿的前提下，抵押登记产生什么效果。

4.针对绝大多数购房人买房时不查阅抵押登记簿等情况，为从制度上预防普通公民因购房、出借人因房屋抵押可能发生的纠纷，文书中提醒市场各方主体应当做哪些事，以尽可能减少纠纷。文书中写到：作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买。就抵押权人而言，也要切记：应当要求负责抵押登记的工作人员将抵押的房屋在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿。

新疆聚鼎典当有限责任公司、丁维生申请执行人执行异议之诉再审审查

与审判监督民事裁定书

（2017）最高法民申2274号

再审申请人（一审原告、二审上诉人):新疆聚鼎典当有限责任公司。住所地:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市XX区XXX路264号。

法定代表人：王维民，该公司负责人。

委托诉讼代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：丁维生，男。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司。住所地：新疆维吾尔自治区XXX市XX路副16号。

法定代表人：苏林，该公司董事长。

再审申请人新疆聚鼎典当有限责任公司（以下简称聚鼎公司）因与被申请人丁维生、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司（以下简称普瑞铭克分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终590号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

聚鼎公司申请再审称，一、一审法院在庭审结束后与普瑞铭克分公司代理人谈话，该谈话未经再审申请人质证，二审法院对该问题未纠正，程序不当。二、《典当抵押合同》《续当抵押合同》合法有效，即使房地产管理部门当时对该在建工程仅登记无编号，亦不能否定抵押登记的效力，故再审申请人依法应享有优先受偿权。三、丁维生对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益。不动产物权的变动必须经依法登记，始能发生效力。现讼争房屋的抵押权已经登记，但丁维生买受讼争房屋未办理过户登记，故不得对抗抵押权人。普瑞铭克分公司始终未将与丁维生签订《商品房买卖合同》的情况告知作为抵押权人的再审申请人。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

本案中，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。丁维生对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权益，原因如下：

首先，二被申请人签订的商品房买卖合同，损害了再审申请人的合法权益，并非合法有效；

其次，丁维生购买的并非居住房屋；最后，2010年3月25日，讼争房屋办理了抵押登记，丁维生于2011年8月31日签订《商品房买卖合同》，应当有条件知悉讼争房屋已抵押的事实，长时间不能办理过户登记，丁维生对此应当明知，

故其主观上存在过错，所谓的物权期待权不应受到法律保护。聚鼎公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项，向本院申请再审。

被申请人丁维生提交意见称，丁维生于2011年8月31日从普瑞铭克分公司购买案涉房屋。案涉房屋抵押无公示，丁维生并不知情。

被申请人普瑞铭克分公司提交意见称，聚鼎公司每一次典当及续当，两次办理抵押登记前都派员来实地查看案涉房屋的情况，聚鼎公司对普瑞铭克分公司已经出售案涉房屋是明知的。

本院再审审查时另查明：克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园小区的商品房预售许可证载明，芙蓉花园1号楼，总建筑面积8324.3平方米；芙蓉花园2号楼，总建筑面积8156.4平方米。案涉小区房屋的抵押登记有两次，第一次抵押登记的时间是2010年3月25日，第二次抵押登记的时间是2013年3月12日。第一次抵押登记的情况，克拉玛依市房地产抵押登记簿载明：第一栏“序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积3257.28㎡；房地产用途车库；房地产位置白区芙蓉1-2栋车库（69套）；贷款期限6个月；房地产价值11400040；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。”第二栏“序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。”关于第二次抵押登记的情况，克拉玛依市房地产抵押登记簿载明：“序号0469；抵押人普瑞铭房产公司分工（应为公）司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积5477.29㎡；房地产用途商业；房地产位置克拉玛依白碱滩区芙蓉小区；贷款期限半年；房地产价值空白；贷款金额800万元；房地产证号空白；办理时间2013.3.12。”

本院经审查认为，聚鼎公司的申请再审事由不成立，理由如下：

第一，依据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。

依据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

依据《物权法》第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

《物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”

据此，因为丁维生2011年8月购买并实际占有的芙蓉花园第58-1号商铺到目前为止还没有办理产权证，属于《物权法》第一百八十七条规定的正在建造的建筑物，所以聚鼎公司申请再审的理由是否成立，关键是看该房屋在2010年3月25日第一次抵押登记时是否已经登记为抵押财产，购房人能否查阅不动产登记簿。如果登记为抵押财产，购房人又能够查阅，那么聚鼎公司的申请再审理由就成立。相反，就不成立。经查，克拉玛依市房地产抵押登记簿记载：序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。从抵押登记簿记载的内容来看，对丁维生而言，其购买的芙蓉花园第58-1号商铺并没有明确登记为抵押财产。既然如此，其购买的案涉商铺在法律上就应当认为没有被抵押登记，聚鼎公司就不是该商铺的抵押权人。既然聚鼎公司不是该商铺的抵押权人，其就不享有优先于丁维生对该商铺享有的权利。聚鼎公司申请再审时提出，案涉商铺属于抵押登记簿记载的2220.01㎡中的一部分。

本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。

本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。

就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-1号商铺登记为抵押财产，因此，丁维生即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该商铺是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。

因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。

至于实践中怎么把握，就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。

之所以要求抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础还在于不动产抵押登记有三项主要功能：其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。第三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。本案中，由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对丁维生而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

需要特别指出的是，从本院到新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院询问丁维生了解的情况看，实际上丁维生购买案涉商铺前后，都没有到当地房地产管理部门查看案涉商铺的抵押登记情况。如果当地房地产管理部门的抵押登记簿明确记载克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园第58-1号商铺为抵押财产，该抵押登记簿又能够被丁维生查阅，那么丁维生就不享有足以排除强制执行的民事权益。

因此，作为普通公民而言，一定要切记：购买房屋，无论是在建房屋，还是已经颁发过产权证的房屋，都应当到本地房地产管理部门查阅抵押登记簿，确认自己准备购买的房屋无抵押登记之后再行购买，否则很容易引发纠纷。

就抵押权人而言，也要切记：其要成为法律上认可的抵押权人，必须要求房地产主管部门负责抵押登记的工作人员将抵押的财产在不动产登记簿上登记的具体、特定、明确。如果登记的不具体、特定、明确，就应当要求登记的工作人员修改，使登记的抵押财产具体、特定、明确。如果没有提出这个要求，登记的不特定，即使在登记簿上已经登记为抵押权人，对讼争不动产也不享有抵押权。对负责在抵押登记簿上登记的工作人员而言，也要切记：对抵押登记的财产，应当按照申请人的要求，登记的具体、特定、明确。房地产管理部门应当让准备购房的普通公民能够查阅抵押登记簿。

第二，丁维生与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》后当即支付了总房款的95.7%（188000元）及全部税费，普瑞铭克分公司亦向其交付了商铺，后由丁维生占有使用至今。该商铺未办理过户登记不是丁维生自身的原因，案涉芙蓉花园小区商铺均未办理大产权证，所以丁维生不可能办理小产权证。因丁维生是以取得案涉商铺所有权为目的订立合同和支付相应价款，对案涉不动产已经实际占有使用至今，且非因自身原因未办理过户登记；加之案涉商铺在法律上应当认定为没有在抵押登记簿上登记公示，该商铺不是抵押财产，故丁维生就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决理由虽然不充分，但结果正确。

第三，再审申请人提出的其他申请再审事由，均不影响二审法院的判决结果。再审申请人提出，一审法院在庭审结束后与普瑞铭克分公司代理人谈话，该谈话笔录未经质证，二审法院对该程序问题未予纠正。对此问题，经查，二审法院并没有将该谈话笔录作为认定案件基本事实的依据，再审申请人的该项申请再审理由不能成立。关于再审申请人提出的根据《物权法》第一百九十一条的规定，丁维生和普瑞铭克分公司签订的《商品房买卖合同》无效的问题。本院认为，《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，且对丁维生而言，案涉商铺并非已经抵押登记的财产，因此，该合同不能认定无效，再审申请人的该项再审申请理由不能成立。关于再审申请人提出的本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题。

本院认为，由于本案的抵押登记并不产生抵押权设立的效果，再审申请人以其抵押权能够对抗丁维生的权利为主要理由申请再审，其理由不能成立。因此，不论二审法院是否适用上述司法解释处理本案，二审法院的判决都应当依法予以维持。

综上，聚鼎公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回新疆聚鼎典当有限责任公司的再审申请。