（房屋买卖合同纠纷）买房者恶意提起索赔，律师说“NO”

【基本案情】

2012年10月，买方多次实地看房，买卖双方于2012年10月29日在房管局了解房屋的实际权属后，买方就已明知2012年10月25日所签订协议中的第十四条第二项约定已无法履行，特意做出了如下约定“②该房屋有同等使用年限使用权的五十六方平台，为本次购买物业的一部分”。在房屋成交之后，买方以露台无法交易，卖方存在欺骗为由恶意提出索赔，而卖方则坚持买方对于露台不能进行产权交易，但是可以依据现状使用是明知的，认为买方知晓上述情形依然坚持购买该房屋，卖方不存在欺骗，无须承担任何赔偿。

【争议焦点】

本案在诉讼中买卖双方的分歧主要是房屋交易过程中，卖方是否存在欺骗，如果存在欺骗行为，应如何承担赔偿责任？

【律师观点】

卖方被诉讼之后，委托了本所律师进行处理。律师在代理案件后，一审法院支持了买方的诉讼请求，判决卖方违约并承担赔偿责任。卖方收到一审判决结果，表示不服，继续要求代理律师上诉，律师在上诉中发表了如下上诉意见，最终二审法院驳回了买方的全部诉讼请求，卖方的行为不构成违约。具体代理意见如下：

一、一审法院认定事实不清

1.一审法院对上诉人妻子杨某美与被上诉人于2012年10月25日签订《房屋买卖合约》的相关事实认定不清，在签订本合约之前的2、3个月，上诉人就已经委托佛山市领某房地产中介服务部售卖涉诉房产，中介也审核了房产证及购房合同，并留存了复印件，作为涉诉房产小区对面经营的房产中介机构，对附近的物业的大致情形应该是比较清楚的，而且其审核了房产证之后，不会混淆使用权和所有权的概念。故在2012年10月25日被上诉人与上诉人的妻子杨某美签订《房屋买卖合约》之时，双方在核对房产证之后，对于露台是使用权还是所有权应该是有清楚的认识的，在被上诉人到房屋现场查看了房屋的结构后，了解到该配套使用的露台是无产权的，但是是房屋不可分割的一部分的事实，随后请求上诉人把房屋内的所有家私电器送给被上诉人，上诉人同意了被上诉人的这个请求。之后双方达成以90万成交该套房屋的意向，但被上诉人担心因房屋转卖后，开发商和物业会不准其继续使用配套的露台，固在合同第14条进行备注，当时双方的真实意思表示应为：购买此套房屋，该露台可以一起配套使用。而非被上诉人在一审所主张的上诉人故意隐瞒露台不能交易，从而抬高房价的事实。这点在合约第一条中也可以得证：该物业建筑面积为123.35、4.98平方米（以房产证或预售契约为准），该物业是以现状售予乙方，而乙方也对该物业做了深入了解。试问：在房产证清楚载明的面积不包含露台的情形下，杨炳美怎么可能虚构露台可以交易的事实。当时的真实情形是，被上诉人清楚杨炳美文化程度较低，分不清所有权和使用权在法律上的具体含义，故授意房屋中介在备注上拟定了第14条，其行文也极具隐晦性，通过使用权为本次购买的一部分来混淆概念。故该第14条属于双方存在重大误解的条款。

2.被上诉人于2012年10月29日在房产局办理过户之时是和上诉人夏某一起办理的，当时在办理之时，被上诉人也向房管局要求在房产证中注明露台面积，房管局当场就予以否决，给出答复是只可能过户房产证上载明的面积，对于房产证未载明的面积是不能办理过户手续的。被上诉人和上诉人就此问题发生了争议，上诉人也明确了露台是不能交易的，但客观事实是可以配套使用，如果觉得存在误解，双方可以解除合同。但被上诉人同意继续购买此套房产，但是担心开发商和物业因房产转卖而不让他继续使用露台的问题，提出让夏某承诺露台可随房屋买卖后一起使用，故夏某在随后列明的露台上签写了露台同售的字样并签名确认。双方也明确了随后将最终以协商形式约定好房屋的实际价格和付款方式。

3.经双方多次协商，最终于2012年11月8日被上诉人和上诉人达成一致协议，该套房屋的实际交易金额为90万，付款方式以2012年10月25日签订的《房屋买卖合约》和本次签订的协议为准。

综上，一审法院在未查明事实的情形下做出的判决是没有任何事实依据的。

一、 一审法院适用法律错误。

一审法院在审理案件的过程中，适用《合同法》第八条、第六十条的规定来判决本案属于适用法律错误。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该条文旨在维护合同交易的稳定，但是并未禁止合同双方通过协商变更合同内容，促使交易的顺利完成。《合同法》第七十七条明确规定：当事人协商一致，可以变更合同。即退一步说，即使被上诉人觉得在2012年10月25日签订的《房屋买卖合约》双方对于使用权是否包含在总房价中存在过误解，但双方最终在2012年11月8日对房屋的实际交易价格达成了一致意见：即同意将原成交价的90万元实收，原成交价正好说明即使双方曾发生了误解，在签订该协议时也已协商一致。同时，从广东信某资产评估与房地产土地评估有限公司于2011年11月2日出具给被上诉人的一份房地产估价答复书中也可知，被上诉人对于房产的价值是非常清楚的，并非被上诉人所主张的露台一起出售房子的总价为90万，部分原文引用如下：“建筑面积123.35、评估总价：90万元、评估单价：7298元/平方米”。所以双方在2011年11月8日达成的协议关于房子交易的实际价格是不包含露台的价格的，这与上诉人一直主张的露台只是具有使用权，并未因此收取使用费的主张是相符的。

二、 一审法院程序违法。

一审法院在未经任何一方当事人申请的情况下，就主动调取与本案争议无关的判决来对本案的事实部分做出认定与法无据。在2008年12月19日，上诉人夏某曾就涉案房屋露台的使用费起诉了开发商佛山市永某房地产营销策划有限公司，并成功追回了露台使用费及利息。但是当时的情形是开发商的确在售卖房屋时就明确的收取了露台使用费，并有相关发票为证。但本案的情形是上诉人在售卖房屋的时候并未单独的收取露台使用费，也未就露台收取过任何费用，上诉人仅就房产的实际面积出售，属于正常的市场行为，根据交易双方的意愿，出售房屋的一方有权决定房屋以何种价格出售，购房房屋的一方也有权决定是否接受这种价格。上诉人在配合被上诉人办理了房屋的递件手续之后，通过恶意挂失回执的方式骗领房产证的行为，属于明显的违背《合同法》第六十条的规定的：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。所以，一审法院在房屋总价款中减去上诉人曾经退赔的使用费是没有任何事实与法律依据的。

综上，一审法院在未查明事实的情形下，就错误的适用法律做出的判决，极大的损害了上诉人的合法权益，恳请二审法院查明事实之后，依法判如所请，以维护法律的公平与正义。

【法院裁判结果】

      通过律师对整个案件深入的剖析，让二审法院最终支持了被告代理律师的上诉意见，驳回了买方的全部诉讼请求，这一结果得到了卖方的深深赞许与好评。